Wohnungseigentumsanlage

„Ins Kraut geschossen“

Sprichwörtlich „ins Kraut geschossen“ ist der Außenbereich einer Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich, den Außenbereich gärtnerisch zu sanieren. Der Beschluss im Wortlaut: „Die Verwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, die Pflanzstreifen um das Haus herrichten zu lassen. Alle Efeuwurzeln werden entfernt, die Bereiche werden mit neuer Erde versehen und mit verschiedenen - laut Gartenfachbetrieb geeigneten - Pflanzen versehen. Im Zuge der Maßnahmen soll der Fahrradabstellplatz bis zum Haus ergänzt werden (wie vorhanden mit Gehwegplatten) und das Rankgitter bei der Stelle an der früher die Tonnen standen, soll wieder montiert werden. Mit den Arbeiten wird die Firma (Name) beauftragt.

Die Gesamtkosten in Höhe von ca. 1900 € werden durch den laufenden Etat getragen.“ Eigentümer Q ficht an mit dem Argument, der Beschluss sei zu unbestimmt.
Das Amtsgericht (AG) München gibt ihm Recht (Urteil vom 6. September 2017 - 481 C 7764/17 WEG, veröffentlicht in IMR 2017, 454). Der Beschluss sei wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam.

Ein solcher Beschluss entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3, 4 WEG). Der Beschlussinhalt müsse zumindest bestimmbar sein. Dazu sei es notwendig darzustellen, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Vor allem seien die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenvoranschläge) im Beschluss zu regeln. Denn gemäß § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG hätten die Wohnungseigentümer über die Art und Weise der Bepflanzung selbst zu entscheiden. Die Entscheidung zur Pflanzenauswahl auf den Verwalter oder auf die Gartenbaufirma zu übertragen, führe deshalb zu einer unzulässigen Delegation von Aufgaben der Wohnungseigentümer selbst. Die fehlende, aber erforderliche konkrete Bestimmtheit des Beschlusses könne auch nicht durch Auslegung gewonnen werden.

Denn der Beschluss enthalte keine Bezugnahme auf ein etwa vorgelegtes Angebot mit den darin beschriebenen Arbeiten. Auch sei nicht erkennbar, wie und auf welcher Fläche der Fahrradabstellplatz ergänzt werden solle.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen