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WEG-Verwaltung

Bestellung des Verwalters durch das Gericht?

Manchmal ist in Wohnungseigentümergemeinschaften schlicht und einfach keine Einigung darüber zu erzielen, wer Verwalter sein soll. Ebenso zeigt die Praxis, dass die Eigentümer mit den Leistungen ihrer Verwalter in höchstem Maße unzufrieden sind. Immer stellt sich dann die Frage, wie man den eigenen Verwalter los wird, bzw. auf welche Weise man dann zu einem neuen Verwalter gelangen kann, der jedem Eigentümer auskömmlich erscheint.

Kann man sich nicht einigen, so bietet sich die Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG an, um den eigenen fehlenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft durch einen Gerichtsspruch ersetzen zu lassen. Soll aber das Gericht einen Verwalter bestimmen, so sind die klagenden Wohnungseigentümer gehalten, geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorzuschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags gemeinsam mit der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts im Falle gerichtlicher Bestellung darzulegen.
So entscheidet das LG Dortmund mit Urteil vom 16. August 2016 - 1 S 35/16, ZMR 2017, 259 = ZWE 2017, 141 = NJW-Spezial 2017 in einem Fall, in dem die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf die gerichtliche vorzeitige Abberufung des Verwalters sowie die Einsetzung eines Notverwalters gerichtlich geltend macht.

Da das Gericht kein freies Ermessen auszuüben habe, sondern an den Tatsachenvortrag der klagenden Parteien gebunden sei, und schließlich ein Ermessen lediglich anstelle der Wohnungseigentümer selbst ausüben müsse, seien die zur Entscheidung erforderlichen Tatsachen durch die Prozessparteien vorzutragen. Nur so könne das Gericht nach billigem Ermessen entscheiden, wie es ansich Aufgabe der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung wäre. Deshalb seien geeignete Personen für die Verwalterbestellung einschließlich der jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags sowie der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramtes im Falle gerichtlicher Bestellung vorzutragen (ebenso: Bärmann/Merle, Kommentar zum WEG, 13. Aufl., § 26 WEG Rn. 283).

Nach Auffassung des Gerichts seien bei einer Neubestellung des Verwalters - anders als im Falle einer Wiederbestellung - wenigstens drei Alternativangebote notwendig (vgl. auch: LG Dortmund, Urteil vom 10. November 2015 - 1 S 308/15, ZMR 2016, 387). Denn auch eine Eigentümerversammlung könne einen ordnungsgemäßen Beschluss über die Verwalterbestellung nur fassen, wenn entsprechende Alternativangebote vorlägen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen