Schönheitsreparaturen

„Durchbruch“ mit dem Segen des BGH?

Seit dem Jahre 2004 immer wieder dieses Fiasko mit den Renovierungsklauseln in Wohnungsmietverträgen, die der BGH seitdem Stück für Stück auseinander nimmt. Die Folgen: Die Klauseln gelten als nicht geschrieben, der Vermieter muss für die Schönheitsreparaturen aufkommen. Vielleicht ist jetzt damit endlich Schluss. Denn der BGH hat in seinem neuen Beschluss vom 30. Mai 2017 (Az. VIII ZR 31/17, www.bundesgerichtshof.de) erstmals eine Vertragsgestaltung abgesegnet, die im Ergebnis wirtschaftlich die Schönheitsreparaturlast beim Mieter ansiedelt, und dies sogar im Fall unrenoviert übergebenen Wohnraums!

In dem entschiedenen Fall sieht der Wohnungsmietvertrag neben einer ausgewiesenen Grundmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung auch einen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ in betragsmäßiger Höhe vor. Sie sollen also vom Mieter wirtschaftlich getragen werden. Dafür übernimmt der Vermieter die Schönheitsreparaturlast – er führt sie durch. Einige Monate nach Abschluss des Mietvertrags klagt Mieter M gegen Vermieter V auf Rückzahlung der monatlich bereits gezahlten Zuschläge. Gleichzeitig will er festgestellt wissen, dass er nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet sei. Seine Klageanträge stützt er mit seiner Auffassung, der Schönheitsreparaturzuschlag sei nicht wirksam vereinbart worden. Denn es handle sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer gebotenen AGB-Kontrolle über ihre inhaltliche Angemessenheit nicht standhalte.

Der BGH sieht dies anders, beurteilt die Vertragsgestaltung als unangreifbar und weist die Klage ab. Bei dem Zuschlag handle es sich nicht um eine Preisnebenabrede, sondern um eine Preishauptabrede. Sie aber unterliege als Hauptleistungspflicht nicht der AGB-Inhaltskontrolle, sondern sei gesetzlich davon ausdrücklich ausgenommen. Eine Umgehungsgestaltung sieht der BGH dagegen nicht, auch wenn der Mieter wegen des getrennt ausgewiesen Zuschlags für Schönheitsreparaturen selbst in dem Fall aufkommen müsse, dass er bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übernommen habe.

An dieser Stelle zum Verständnis der ergänzende Hinweis:

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NZM 2015, 374, VIII ZR 21/13, NZM 2015, 485 und VIII ZR 242/13, NZM 2015, 424) ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter im Falle einer unrenoviert übergebenen Wohnung unwirksam.

Wie gesagt, dies stört den BGH hier nicht. Denn der ausgewiesene Zuschlag, so die Karlsruher Richter, ergebe nichts anderes, als wenn von Anbeginn an eine um den Zuschlag höhere Grundmiete vereinbart worden wäre. Der Zuschlag sei letztlich nur als Hinweis auf die Preiskalkulation des Vermieters zu verstehen. Der Mieter habe den Zuschlag zu leisten, und zwar unabhängig davon, ob und in welchem Umfange der Schönheitsreparaturaufwand für den Vermieter tatsächlich entstehe, so der BGH abschließend.

Als Folgefrage ergibt sich dann für den Vermieter, in welcher Art die Schönheitsreparaturen von ihm durchzuführen sind. Die 67. Kammer des Landgerichts (LG) Berlin verlangt, dass er auf die gestalterischen Wünsche des Mieters einzugehen hat (Beschluss vom 23. Mai 2017 - 67 S 416/16, veröffentlicht in IMR 2017, 353). So könne der Mieter die Wandfarbe auch gegen den Willen des Vermieters aussuchen. Er habe einen weiten Gestaltungsspielraum im Hinblick auf die Dekoration der Wohnung.

Die Entscheidung übersieht, dass dieser weite Gestaltungsspielraum vor allem dann eingeräumt wird, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst ausführt. Hier aber wird der Vermieter tätig. In welcher Art er dann zu renovieren hat, ergibt sich aus der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Mietsache. Denn ausschließlich den vertragsgemäßen Wohnungszustand hat der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses zu verschaffen und während der Dauer des Vertrags aufrechtzuerhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Es kommt also darauf an, wie die Wohnung bei Vertragsabschluss malermäßig dekoriert war. Dies und nichts anderes schuldet der Vermieter. Will der Mieter anderes oder mehr, so muss er sich mit dem Vermieter ins Benehmen setzen und einigen. Insbesondere muss er Mehrkosten, die durch seine Wünsche veranlasst werden, dann tragen.

Es bleibt die Frage eines Termins zur Ausführung der Arbeiten. Hier kann nur der allgemeine Hinweis gegeben werden, dass er nicht zur Unzeit, insbesondere an Sonn- und Feiertagen, Sonnabenden oder zur Abendzeit anberaumt werden darf. Entscheidend sollten die üblichen Arbeitszeiten an Werktagen sein. Alles andere richtet sich nach dem konkret eingetretenen Renovierungsbedarf im Einzelfall und der Absprache der Beteiligten.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen