Mietende II

Verweigerte Annahme der Schlüssel

Viele Vermieter verweigern die Annahme der Schlüssel zur Mietsache unter Verweis darauf, dass der Zustand noch nicht vertragsgemäß ist. So ist es typisch, dass der Vermieter reklamiert, dass noch Arbeiten durch den Mieter in der Wohnung auszuführen sind oder noch Sachen des Mieters auszuräumen sind.

Ein solches Verhalten ist rechtlich unklug, da es für den Vermieter mit erheblichen Nachteilen verbunden ist. Denn die Rückgabepflicht bei Vertragsende beschreibt nicht den Zustand, in dem die Mietsache zurückzugeben ist (§ 546 Abs. 1 BGB). Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache wird vielmehr durch § 538 BGB sowie durch die vertraglichen Vereinbarungen dazu definiert. Befindet sich die Mietsache nicht in vertragsgemäßem Zustand, so liegt also eine Schlechterfüllung der Rückgabe, aber keine nicht erfüllte Rückgabe vor. Für die Rückgabe selbst ist der Wohnungszustand also ohne Bedeutung. Der Vermieter darf die Rücknahme der Mietsache in den Fällen der Schlechterfüllung nicht ablehnen. Denn der Vermieter gerät in Annahmeverzug, wenn er die ihm tatsächlich angebotenen Schlüssel zur Mietsache nicht annimmt (§§ 293, 294 BGB; insgesamt zum Annahmeverzug bei abgelehnter Rücknahme der Mietsache auf Grund ihres Zustandes: OLG Düsseldorf, Urt. v. 16.1.1997 – 10 U 6/96, DWW 1997, S. 123). Dies führt für den Vermieter zu folgenden Nachteilen:

Nachteile für den Vermieter

  • Die kurze sechsmonatige Verjährung für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mieträume (§ 548 Abs. 1 BGB) beginnt zu laufen, auch wenn er durch die verweigerte Annahme der Schlüssel die Wohnung rein tatsächlich noch nicht zurückerhalten hat und demzufolge auch nicht untersuchen kann, ob zum Beispiel anspruchsauslösende Schäden vorhanden sind oder nicht (OLG Brandenburg, Urteil vom 19. Juni 2018 - 3 U 72/17, IMR 2018, 375; LG Bonn, Urteil vom 5. Juni 2014 - 6 S 173/13, ZMR 2014, 977 ff; AG Wuppertal, Urteil vom 12. November 2009 - 90 C 162/08, juris; LG Wuppertal, Urteil vom 23. Dezember 2010 - 9 S 351/09, juris).
  • Nur an einer vorher nicht angekündigten Rückgabe der Mieträume (überraschendes Klingeln des Mieters an der Haustür des Vermieters mit dem Ansinnen einer Rücknahme der Mieträume auf Zuruf) muss der Vermieter nicht mitwirken (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NZM 2014, 128 = NJW 2014, 684 = ZMR 2014, 270 = Info M2 1013, 488; BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11, NZM 2012, 21 = ZMR 2012, 175 = NJW 2012, 144; dazu ausführlich Pauly, Vorzeitige Schlüsselrückgabe am Mietende, NZM 2012, 553 ff).
  • Der Mieter genügt seiner Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache schon dann, wenn er den Besitz an der Wohnung nach vorheriger Androhung gegenüber dem Vermieter aufgibt (§ 303 BGB), also die Schlüssel z.B. in den Briefkasten einwirft (näher dazu: Horst, Schlüssel und Schlüsselgewalt im Mietrecht, MDR 1998, S. 189 (193 m.w.N.). Dies muss der Mieter aber vorher androhen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.1.1999 – 10 U 32/98, NZM 1999, S. 1142 = WM 2000, S. 604 f = ZMR 1999, S. 326; a.A. AG Hannover, Urt. v. 7.2.2003 – 535 C 8222/02, WM 2003, S. 335 f).
  • Der Mieter kann keine weitere (im Verhältnis zur bislang erzielten Miete auch höhere) Nutzungsentschädigung nach Vertragsende verlangen, weil ihm die Wohnung nicht vorenthalten wird. Daraus folgt, dass der Vermieter keine weitere Nutzungsentschädigung aus § 546 a Abs. 1 BGB verlangen kann (LG Bonn, Urteil vom 5. Juni 2014 - 6 S 173/13, ZMR 2014, 977; OLG Düsseldorf, Urt. v. 28.5.2002 – 24 U 133/01, DWW 2003, S. 92 = WM 2002, S. 494; OLG Dresden, Urt. v. 20.6.2000 – 23 U 403/00, MDR 2001, S. 82 = ZMR 2001, S. 266).
  • Der Mieter haftet vermindert nur noch für Vorsatz und für grobe Fahrlässigkeit (§ 300 BGB). Das kann zum Beispiel Auswirkungen auf seine Haftung für verlorene und abhandengekommene Schlüssel haben, wenn der Mieter nach einer verweigerten persönlichen Schlüsselannahme durch den Vermieter die Schlüssel zuschickt oder in den Briefkasten einwirft, und sie danach abhandenkommen.
  • Der Mieter erhält einen Anspruch auf Ersatz von Mehraufwendungen (§ 304 BGB).
  • Bei Geldschulden entfällt eine Verzinsungspflicht (§ 301 BGB).

Richtig handelt der Vermieter in diesen Fällen wenn er die Schlüssel annimmt, damit Annahmeverzug nicht eintreten kann und gleichzeitig den Mieter mit Fristsetzung auffordert, die genau spezifizierten Arbeiten durchzuführen und hierfür einen Schlüssel zur Verfügung stellt. Ist dies – wie in manchen Mietverträgen aus der Zeit vor dem 1.9.2001 – vertraglich noch so vorgesehen, muss zusätzlich zu der gesetzten Frist angedroht werden, dass die Arbeiten nach erfolglosem Ablauf der Frist abgelehnt werden.

Beim Setzen der Frist zur nachträglichen Ausführung der noch zu leistenden Arbeiten in Verbindung mit dem Angebot eines schon zurückgegebenen Schlüssels ist aber zu bedenken, dass ebenso ein „Vorenthalten“ der Räume im Sinne von § 546 a Abs. 1 BGB nicht vorliegt, daher auch keine zusätzliche Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Vertragsende verlangt werden kann, in der der Mieter die verlangten Arbeiten (z. B. Renovierungen) noch erledigt. Denn der Mieter besitzt die Wohnung dann mit dem Willen des Vermieters (LG Bonn, Urteil vom 5. Juni 2014 - 6 S 173/13, ZMR 2014, 977). Es bleibt die Möglichkeit, Mietausfallschaden als Position des Verzugsschadens geltend zu machen.

Die Alternativen zwischen Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB und Mietausfallschaden als Verzugsschaden nach §§ 280, 281, 286 BGB in Verbindung mit § 546 Abs. 1 BGB unterscheiden sich in Fällen, in denen der Vermieter Nutzungsentschädigung nach Vertragsende in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete will, weil die vorher vertraglich geschuldete Miete geringer war.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen