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Wohnungsmängel

Gefahr des Schimmelbefalls nicht ausreichend

Die Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht ist bisweilen mehr als nur streng und mieterfreundlich. Das ist bekannt und dennoch wird gleichzeitig darüber viel gestritten. Einen schon fast kuriosen Fall hat jetzt der BGH entschieden (Urteil vom 5.12.2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, Mitteilung der Pressestelle Nr. 179/2018).

Worum geht es?

Ein Mieter einer Altbauwohnung macht die Gefahr von Schimmelbildung durch Wärmebrücken geltend. Die Wärmebrücken ergeben sich aus der fehlenden Außendämmung. Der Vermieter hält dem entgegen, dieser Baustandard sei zur Zeit der Errichtung des Bauwerks völlig üblich und könne damit nicht als Grundlage eines Sachmangels herangezogen werden, der zur Mietminderung berechtige. Der Mieter klagt auf Feststellung einer näher bezifferten Minderung der Monatsmiete sowie auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung. Die Berufungsinstanz stellt die Berechtigung zur Mietminderung fest und verurteilt den Vermieter daraufhin, einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel durch Herstellung einer Innendämmung von 12.000 € zu zahlen. Der BGH folgt dem nicht.

Seine Gründe

Die Tatsache, dass der Altbau nicht neuesten technischen Wärmedämmvorschriften entspreche, stelle keinen Sachmangel dar. Einschlägig für die Beurteilung eines mangelfreien oder mangelhaften Bauzustandes sei nach ständiger Rechtsprechung die Rechtslage zur Zeit der Errichtung des Gebäudes - und sonst nichts. Da auch im Mietvertrag nichts Abweichendes bestimmt war, ordnete er weder den vorschriftenkonformen Baustandart zur Zeit der Errichtung des Gebäudes noch die daraus resultierenden Wärmebrücken als Sachmangel ein.

Auch die Annahme des Mieters, schon die bloße Gefahr einer jahreszeit- und witterungsbedingten Schimmelbildung als Auswirkung der dann auftretenden Wärmebrücken verkörpere bereits für sich einen Sachmangel, stützte der BGH zu Recht nicht. Alles andere, so seine durchaus logische und schlüssige Argumentation, würde über diesen Umweg dann doch wieder zur Beachtlichkeit heutiger Wärmedämmvorschriften für Altbauten führen und seiner eigenen Rechtsprechung dazu widerstreiten.

Soweit völlig richtig, aber: Mit dem schlichten Hinweis auf den Wortlaut des Gesetzes, hier § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB hätte es sich der BGH noch leichter machen können. Denn die Vorschrift geht klar von der Existenz eines Mangels, also von dessen Eintritt, aus. Die bloße Gefahr reicht schon nach dem Gesetzeswortlaut nicht.

Anmerkung

Interessant sind auch die Ausführungen der Karlsruher Richter zum zumutbaren Lüftungsverhalten des Mieters, mit dem die Bildung von Schimmelpilzen verhindert werden soll. Die einem Mieter zuzumutende Lüftungsfrequenz sei jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten oder ein dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung an den Außenwänden sei genauso zumutbar, wie das gleichzeitige Öffnen mehrerer Fenster (Querlüften), womit die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziert werden könne.

Quintessenz

Das Berufungsurteil zur festgestellten Minderungsberechtigung und zur Verpflichtung des Vermieters, einen Kostenvorschuss in Höhe von 12.000 € für die Herstellung einer Innendämmung zu zahlen, wird kassiert.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen