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Betriebskosten

Zur Prüfung erteilter Abrechnungen auf Plausibilität - Belegeinsicht contra Datenschutz

Mieter M erhält zwei Betriebskostenabrechnungen, die eine „saftige“ Nachzahlung von mehr als 5000 € für verbrauchte Heizkosten zum Ergebnis haben. Ausgewiesen sind Verbrauchswerte in Höhe von 47 % der insgesamt im Haus verbrauchten Heizenergie. Mit Blick auf die Fläche seiner Wohnung von 94 m² im Hinblick auf die insgesamt beheizte Fläche im Haus von 720 m² rügt Mieter M die Abrechnung als unplausibel und bestreitet, so viel Heizenergie verbraucht und damit so viele Heizkosten verursacht zu haben.

Die Vorinstanzen geben der Zahlungsklage des Vermieters V statt, der BGH kassiert mit Urteil vom 7.2.2018 (VIII ZR 189/17, veröffentlicht durch Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle Nr. 22/2018) die Berufungsentscheidung, rügt eine völlige Verkennung der Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, und weist die Klage ab. Außerdem betont er das Belegeinsichtsrecht des Mieters in Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung, das Mieter M bislang erfolglos geltend gemacht hatte.

Im Einzelnen:

Die Darlegungs- und Beweislast für die Nachforderung von Betriebskosten als Abrechnungsergebnis trage der Vermieter. In diesem Zusammenhang sei ihm auch die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzugeben, dass die Betriebskosten richtig erfasst, zusammengestellt und auf die einzelnen Mieter verteilt worden seien. Die Berufungsinstanz hatte das anders gesehen und dem Mieter entsprechende Verpflichtungen zur Stützung seiner Einwendungen aufgegeben.

Weiterhin müsse schon die Abrechnung selbst für den Mieter aus sich heraus verständlich sein (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) und es ihm so ermöglichen, die Betriebskostenabrechnung durch Einsicht in die zugrunde liegenden Belege gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dazu gehöre – so der BGH wörtlich - „auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung des Gesamtverbrauchs mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.“ Das Belegeinsichtsrecht des Mieters umfasse also auch diese Unterlagen.

Ein sehr interessanter Rechtsstandpunkt im Vorfeld des neuen Datenschutzrechts, das bekanntlich ab dem 25. Mai 2018 auch mietrechtliche Sachverhalte mit voller Wucht treffen wird. Der BGH gliedert also diesen Bereich aus den schützenswerten persönlichen Daten (der Nachbar-Mieter) nach dem Datenschutzrecht aus. Tatsächlich vertritt die auch in der Instanzrechtsprechung vorherrschende Meinung, dass das Einsichtsrecht des Mieters in alle einschlägigen Belege, die seiner Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen, vorgeht und nicht durch Erwägungen des Datenschutzes eingeschränkt werden kann (so ausdrücklich: AG München, Urteil vom 21.9.2009 - 412 C 34593/08, NJW 2010, S. 78; LG Berlin, Urteil vom 17.10.2013 - 67 S 164/13, WuM 2014, S. 28; LG Berlin, Urteil vom 12.7.2013 - 65 S 142/12, GE 2013, 1143; LG Berlin, Urteil vom 13.1.2017 - 63 S 132/16, ZMR 2017, 805).

Der BGH weiter:

Schließlich sei für das Belegeinsichtsrecht kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen notwendig. Der BGH wörtlich: „es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.“ Verweigere der Vermieter unberechtigt eine begehrte Einsicht in die Abrechnungsbelege, bestehe so lange auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

Ergänzung

Nachzutragen bleibt der Hinweis auf ein Urteil des BGH ebenfalls vom 7.2.2018 (VIII ZR 148/17, veröffentlicht durch Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle Nr. 26/2018) zum vorläufigen Zahlungsverweigerungsrecht des Haushaltskunden gegenüber dem Energieversorger bei Berechnung eines ungewöhnlich hohen Stromverbrauchs (hier: angebliche Verbrauchssteigerung um 1000 %).

Auch hier wird dem Energieversorger die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit seiner Abrechnung aufgegeben. § 17 StromGVV, der Einwendungen gegen die Abrechnung im Zahlungsprozess des Versorger gegen den Endkunden ausschließe, ändere daran nichts, sondern verlagere die Statthaftigkeit von Einwendungen gegen erteilte Abrechnungen lediglich auf den Rückforderungsprozess des Endkunden gegen den Energieversorger.

Könne der Endkunde allerdings aufgrund der Ableseergebnisse die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ aufzeigen, dann sei entsprechenden Einwendungen bereits im Zahlungsprozess mit dem Versorger nachzugehen. In diesem Fall müsse der Energieversorger nach allgemeinen Grundsätzen die Voraussetzungen seines Anspruchs, und damit auch den tatsächlichen Bezug der abgerechneten Energiemenge, beweisen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen